Του Ηρακλή Κουζούλογλου*
Το δικηγορικό γραφείο Ηρακλής Κουζούλογλου και Συνεργάτες σας συμβουλεύει για επίκαιρα θέματα που μπορεί να συναντήσετε.
Το Συμβολαιογραφικό Προσύμφωνο: Πλεονεκτήματα και Μειονεκτήματα
Τα τελευταία χρόνια διαπιστώνεται μια ισχυρή τάση στην αγορά ακινήτων, τα συμβαλλόμενα μέρη, προτού προβούν στην οριστική κατάρτιση μιας σύμβασης αγοραπωλησίας, να χρειάζονται περισσότερες πληροφορίες ή χρόνο, έτσι ώστε να συνάψουν την τελική σύμβαση μεταβίβασης ακινήτου.
Νομοθετικά, η δυνατότητα αυτή παρέχεται μέσω του αρ. 166 ΑΚ, ήτοι με την κατάρτιση προσυμφώνου. Σύμφωνα με το ανωτέρω άρθρο προσύμφωνο είναι η σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση (προσύμφωνο), που υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για τη σύμβαση, η οποία πρέπει να συναφθεί. Στις περιπτώσεις αγοραπωλησιών ακινήτων, ο τύπος, που πρέπει να περιβληθεί το προσύμφωνο, είναι αυτός του συμβολαιογραφικού εγγράφου (αρ. 166, 369, 1033 ΑΚ), όπερ συνάγεται ότι θα πρέπει να συνταχθεί παρουσία συμβολαιογράφου και να υπογραφεί και από τον ίδιο, έτσι ώστε να παραχθούν έννομα αποτελέσματα από το προσύμφωνο, που καταρτίζεται μεταξύ των μερών.
Ένεκα του ότι το προσύμφωνο ουσιαστικά προετοιμάζει την κατάρτιση της κύριας σύμβασης θα πρέπει να προσδιορίζονται σε αυτό όλοι οι όροι, που έχουν συμφωνήσει τα μέρη κατά τις διαπραγματεύσεις τους, έτσι ώστε να καθίσταται δυνατή η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου στο μέλλον. Σε κάθε περίπτωση είναι απολύτως απαραίτητο να αναφέρονται τα στοιχεία του αγοραστή και του πωλητή, το συμφωνηθέν τίμημα της αγοραπωλησίας, ο τρόπος εξόφλησης, η ημερομηνία υπογραφής της οριστικής κύριας σύμβασης, η παράδοση τίτλων ιδιοκτησίας και πολεοδομικής άδειας, συστάσεως και κανονισμού πολυκατοικίας, καθώς και οι όροι ενδεχομένως υπαναχώρησης του αγοραστή και του πωλητή από την τελική συμφωνία
Η σύναψη συμβολαιογραφικού προσυμφώνου στις αγοραπωλησίες ακινήτου προσφέρει πλείστα πλεονεκτήματα. Αρχικά, τα μέρη δεσμεύονται στην κατάρτιση της κύριας σύμβασης, χωρίς να χρειάζεται να καθυστερούν με γραφειοκρατικές διαδικασίες, ενόψει του ότι για την σύνταξη του προσυμφώνου δεν είναι απαραίτητη η συλλογή και προσκόμιση στον συμβολαιογράφο όλων των δικαιολογητικών, που είναι αναγκαία για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης. Έτσι σε περίπτωση που κάποιο μέρος έχει ενδεχομένως οφειλές προς τον ΕΦΚΑ, δύναται να προχωρήσει στην σχετική αγοραπωλησία, χρησιμοποιώντας, αυτή τη νομική κατασκευή και με την προκαταβολή, που ενδεχομένως λάβει από τον αγοραστή, να αποπληρώσει οφειλές του, έτσι ώστε να καταστεί δυνατή η κατάρτιση της τελικής σύμβασης. Επίσης, σε περίπτωση μη τήρησης των συμπεφωνημένων και άρνησης κάποιου μέρους να προβεί στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, παρέχεται από το νόμο αξίωση του δικαιούχου σε καταδίκη σε δήλωση βούλησης κατ’ αρ. 949 ΚΠολΔ, έτσι ώστε να καταρτιστεί η δικαιοπραξία και ο αγοραστής να καταστεί νέος κτήτορας του ακινήτου με εκτελεστό τίτλο, αφού το προσύμφωνο, ως προαναφέρθηκε, γεννά ενοχική μόνο υποχρέωση των μερών να υπογράψουν την κατάρτιση της κύριας σύμβασης σε μελλοντικό χρόνο.
Εκτός από τα ανωτέρω πλεονεκτήματα, που παρέχονται ευθέως από το νόμο, η πρόσθετη εξασφάλιση των μερών βρίσκει πρόσφορο έδαφος στο πεδίο του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, δίνοντας τη δυνατότητα στα μέρη να συμπεριλάβουν σε αυτό ρήτρα αυτοσύμβασης και δόση αρραβώνα. Στην πρώτη περίπτωση, η οποία ρυθμίζεται από το αρ. 235 ΑΚ, εάν ο πωλητής έχει αντιρρήσεις στην υπογραφή της τελικής σύμβασης, τότε ο αγοραστής δύναται μονομερώς να ενεργοποιήσει αυτή την ρήτρα και να προβεί μόνος του στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης ενώπιον συμβολαιογράφου, χωρίς για την εγκυρότητά της να είναι αναγκαία και η υπογραφή του έτερου μέρους. Περαιτέρω, η δόση σε αρραβώνα προβλέπεται στα αρ. 402 και 403 ΑΚ. Σύμφωνα με τα ανωτέρω άρθρα «αν κατά την κατάρτιση της σύμβασης δόθηκε αρραβώνας, εφόσον δεν ορίστηκε τίποτε άλλο, θεωρείται ότι δόθηκε για την κάλυψη της ζημίας από τη μη εκτέλεση της σύμβασης. Ο υπαίτιος για τη μη εκτέλεση της σύμβασης χάνει τον αρραβώνα που έδωσε ή αποδίδει διπλάσιο αυτόν που έλαβε. Σε περίπτωση αμφιβολίας δεν αποκλείεται υποχρέωση για περαιτέρω αποζημίωση, που μειώνεται όμως κατά το ποσό του αρραβώνα». Από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει ότι η αρραβωνική σύμβαση είναι παρεπόμενη σύμβαση, στο πλαίσιο της οποίας ο ένας συμβαλλόμενος δίνει στον άλλο ένα αντικείμενο, συνήθως χρηματικό ποσό, με τη συμφωνία ότι αν ο δότης δεν εκπληρώσει υπαιτίως την οφειλόμενη από την κύρια σύμβαση παροχή του θα το απωλέσει, ενώ αν ο αντισυμβαλλόμενός του δεν την εκπληρώσει υπαιτίως, θα υποχρεωθεί να του επιστρέψει το δοθέν στο διπλάσιο. Έτσι, εάν ο πωλητής αρνηθεί στην υπογραφή της οριστικής σύμβασης, ο αγοραστής δύναται να μην αξιώσει την συμμόρφωση του πρώτου στο προσύμφωνο, αλλά χρηματικό ποσό, το οποίο συνίσταται στο διπλάσιο του αρραβώνα, που έχει καταβάλλει.
Παρά τα αδιαμφισβήτητα θετικά αποτελέσματα, που έχει η υπογραφή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, υπάρχουν και κάποια σημεία, τα οποία χρήζουν προσοχής. Κατ’ αρχάς, με την κατάρτιση του προσυμφώνου δε δύναται ο αγοραστής να μεταβιβάσει το ακίνητο έγκυρα σε τρίτο πρόσωπο, καθώς κύριος του ακινήτου παραμένει ο πωλητής μέχρι την οριστική κατάρτιση της σύμβασης μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου. Δεύτερον, η διαδικασία αυτή είναι χρονοβόρα και δαπανηρή, καθώς δέον όπως συνταχθεί το προσύμφωνο με τη συνδρομή πέραν του συμβολαιογράφου και ενός εξειδικευμένου δικηγόρου στις αγοραπωλησίες ακινήτου, για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων του εντολέα του και τον έλεγχο της ορθότητας της διαδικασίας. Επίσης, ένα ακόμη κρίσιμο ζήτημα έγκειται στο ότι παρά το ότι το προσύμφωνο υπόκειται σε συμβολαιογραφικό έγγραφο, αυτό δεν μεταγράφεται στο κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο, πράγμα το οποίο σημαίνει ότι το προσύμφωνο δε δημοσιοποιείται και άρα, ελλοχεύει ο κίνδυνος ο πωλητής να έχει καταρτίσει περισσότερα προσύμφωνα με πλείονες υποψήφιους αγοραστές. Στην περίπτωση αυτή, ο αποκτών την κυριότητα του ακινήτου θα είναι μόνο αυτός, που πρώτος θα καταφέρει να συνάψει την οριστική σύμβαση και να την μεταγράψει. Συναφές ζήτημα με το ανωτέρω, είναι ότι ο πωλητής ακόμη και μετά την κατάρτιση του προσυμφώνου παραμένει κύριος του ακινήτου και ως εκ τούτου, είναι δυνατόν να εγγραφούν στο ακίνητό του βάρη χωρίς μάλιστα να απαιτείται συναίνεση προς τούτο του υποψηφίου αγοραστή. Εξ αυτού του λόγου, πριν την κατάρτιση του προσυμφώνου, αλλά και εντεύθεν, πριν την υπογραφή της οριστικής σύμβασης είναι απολύτως αναγκαίος ο έλεγχος της νομικής κατάστασης του ακινήτου ή ακόμη και η πρόβλεψη ρήτρας υπαναχώρησης από την τελική σύμβαση σε περίπτωση που το ακίνητο βαρύνεται με βάρη κατά το χρόνο κατάρτισής της.
Θέλετε περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε μαζί του εδώ.
*Ειδικός συνεργάτης NoFakeNews.gr, Δικηγόρος Kouzouloglou & Associates.
