Του Ηρακλή Κουζούλογλου*
Το δικηγορικό γραφείο Ηρακλή Κουζούλογλου και Συνεργάτες σας συμβουλεύει για επίκαιρα θέματα που μπορεί να συναντήσετε.
Οριζόντια ιδιοκτησία σύμφωνα με τα αρ. 1002 και 1117 του ΑΚ είναι η κυριότητα ενός προσώπου σε έναν όροφο οικοδομής ή σε ένα διαμέρισμα αυτού. Το πρόσωπο, που έχει το ως άνω δικαίωμα αποκλειστικής κυριότητας στο αυτό μέρος του ακινήτου, διαθέτει και συγκυριότητα στα κοινά μέρη αυτού, τα οποία αναλογούν κατά ποσοστά σε κάθε επιμέρους ιδιοκτήτη. Δικαιολογητική βάση του θεσμού αυτού αποτέλεσε η αύξηση του πληθυσμού στα αστικά κέντρα, η οποία δημιούργησε την ανάγκη εξεύρεσης πρακτικών λύσεων για την στέγαση των πολιτών. Αποκύημα της επεξεργασίας του ανωτέρω προβλήματος ήτο η εισαγωγή του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία αποτρέπει την επέκταση της αστικοποίησης μέσω της αύξησης των πολυκατοικιών ως προς το ύψος.
Την δεκαετία του ’80 πολλοί πολίτες αγόραζαν ακίνητα σε πολυκατοικίες, που είχαν οικοδομηθεί με το σύστημα της αντιπαροχής. Συγκεκριμένα, η διαδικασία ήτο η ακόλουθη: ο εργολάβος κατέθετε τα σχέδια της οικοδομής στην πολεοδομία για την έκδοση οικοδομικής άδειας και στον συμβολαιογράφο για την σύσταση των οριζόντιων ιδιοκτησιών, στα οποία εμφαίνονταν τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και ο πίνακας κατανομής.
Παρόλα αυτά, σε πολλές περιπτώσεις διαπιστώθηκε ότι τα σχέδια της πολεοδομίας και της σύστασης της πολυκατοικίας, με βάση τα οποία πραγματοποιήθηκαν οι μεταβιβάσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών δεν ήταν ακριβή, συνήθως επειδή κάλυπταν περισσότερα τετραγωνικά από όσα φαίνονταν στα πολεοδομικά σχέδια, επιφέροντας ούτω τροποποιήσεις στις μηχανολογικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις. Προς τούτο, και πολλοί ιδιοκτήτες οροφοδιαμερισμάτων αντιμετώπιζαν σοβαρό πρόβλημα σε περίπτωση, που με την σειρά τους επιθυμούσαν να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους, καθώς έπρεπε προηγουμένως να προβούν σε τακτοποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, έτσι ώστε να νομιμοποιηθεί το αυθαίρετο μέρος το ακινήτου.
Με τον προϊσχύοντα νόμο και συγκεκριμένα με την διάταξη της παρ. 5 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017, για την εν λόγω «τακτοποίηση» των αυθαιρέτων απαιτούνταν τροποποίηση των συμβολαιογραφικών πράξεων οριζόντιας ιδιοκτησίας ύστερα από σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών του ακινήτου, με άμεση απόρροια, η διάταξη αυτή να παραμένει κενό γράμμα, αφού ήτο αρκετά δυσχερές να επιτευχθεί η σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών της οικοδομής.
Λαμβάνοντας υπόψη ο νομοθέτης τα ανωτέρω προσκόμματα στην διαδικασία, τροποποίησε το εν λόγω άρθρο με το αρ. 230 του Ν. 5037/2023, παρέχοντας τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Με την διάταξη αυτή δίνεται η ευχέρεια στον ιδιοκτήτη του ακινήτου να το νομιμοποιήσει, προβαίνοντας μονομερώς σε τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, χωρίς την σύμφωνη γνώμη των λοιπών συνιδιοκτητών. Προϋπόθεση για την εφαρμογή της εν λόγω διάταξης είναι η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση των τετραγωνικών μέτρων της οριζόντιας ιδιοκτησίας να υφίστατο ήδη κατά την ανέγερση της οικοδομής ή σε περίπτωση που υπάρχει αυξομείωση των τετραγωνικών, αυτή να πραγματοποιείται εντός του νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη. Επισημαίνεται ότι η τακτοποίηση της αυθαίρετης αυξομείωσης των τετραγωνικών μέτρων της πράξης οριζόντιας ιδιοκτησίας με μονομερή τροποποίηση είναι δυνατή κατ’ εξαίρεση ακόμη και αν η εν λόγω αυθαιρεσία δεν έλαβε χώρα κατά την οικοδόμηση του ακινήτου, πλην όμως μόνο μετά από την παρέλευση δέκα ετών από την τέλεση της αυθαιρεσίας και εφόσον δεν έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση, που να διατάσσει την κατεδάφιση του κτιρίου.
Με άλλα λόγια, εάν κάποιος έχει αποκλειστική κυριότητα σε ολόκληρο τον όροφο του ακινήτου, τότε μόνος του δύναται να τροποποιήσει την οριζόντια ιδιοκτησία. Εάν όμως αποτελεί ιδιοκτήτη διαμερίσματος ενός ορόφου, τότε απαιτείται πρόσθετα η σύμπραξη και των ιδιοκτητών των γειτονικών ακινήτων, που επηρεάζονται από τη τροποποίηση αυτή με συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Στο πλαίσιο αυτό, οι ιδιοκτήτες δύνανται να αναδιανείμουν ή να συμπεριλάβουν τον «αυθαίρετο» χώρο στις ιδιοκτησίες τους ή να τον θέσουν εκτός αυτής και μάλιστα δίχως να προσβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους επί του οικοπέδου ή των κοινόχρηστων χώρων. Σε πολεοδομικό δε επίπεδο για την τακτοποίηση του αυθαιρέτου προβλέφθηκε ως πρόστιμο η καταβολή του ποσού των 250,00 ευρώ εφάπαξ και μάλιστα ανεξαρτήτως των τετραγωνικών μέτρων, που θα πρέπει να νομιμοποιηθούν.
Σημειώνεται ότι η εν λόγω τροποποίηση δεν είναι αναγκαία, εάν τα σχέδια της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, που έχουν κατατεθεί στον συμβολαιογράφο είναι τα αληθή. Η μόνη υποχρέωση, που γεννάται σε αυτή την περίπτωση είναι η πολεοδομική τακτοποίηση του ακινήτου και η καταβολή του προστίμου. Η διαφορετική αυτή αντιμετώπιση δικαιολογείται από το ότι θεωρείται ότι τεκμαίρεται η σύμφωνη γνώμη όλων των ιδιοκτητών του ακίνητου, ενόψει του ότι εν τοις πράγμασι είχαν δώσει την συναίνεσή τους κατά την κατάρτιση των συμβολαιογραφικών πράξεων.
Σε κάθε όμως περίπτωση, καθίσταται πρόδηλο ότι εάν οι διαμερισμάτωση εντοπίζεται σε μεγάλη έκταση του ορόφου, τότε αναπόφευκτα για την τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας θα πρέπει να συμπράξουν όλοι οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων, στα οποία η μεταβολή του κοινού ορίου επεκτείνεται, δηλαδή οι ιδιοκτήτες του όμορου διαμερίσματος της όμορης ιδιοκτησίας κλπ., με αποτέλεσμα η μεταβίβαση του διαμερίσματος να καθίσταται εξαιρετικά δυσχερής. Συναφώς και τροχοπέδη για την εφαρμογή της εν λόγω διάταξης αποτελεί εν τη πράξη το ότι οι ιδιοκτήτες των όμορων ακινήτων, που επηρεάζονται από την μεταβολή του κοινού ορίου του διαμερίσματος ενός εκ των ιδιοκτητών, προκειμένου να συμπράξουν στην τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας θα πρέπει να μπορούν να εκδώσουν φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, δηλαδή να μην έχουν οικονομικές εκκρεμότητες, με άμεση απόρροια και πάλι η μεταβίβαση ενός ακινήτου να καθίσταται ανέφικτη, ακόμη και εάν οι όμοροι ιδιοκτήτες συναινούν στην τροποποίηση του συμβολαίου.
Ανεξάρτητα από τα ανωτέρω, σε μια προσπάθεια κριτικής αποτίμησης της σχετικής διάταξης, είναι εμφανές ότι η τελευταία αποσοβεί σημαντικά προβλήματα του παρελθόντος, σε περίπτωση δυστροπίας κάποιου ιδιοκτήτη να συναινέσει στην τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας και παρέχει ισχυρά κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων για την αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης του κάθε κτιρίου, η οποία είναι αναγκαία για την θωράκιση των ιδιοκτησιών των πολιτών στην χώρα μας.
Θέλετε περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε μαζί του εδώ.
*Ειδικός συνεργάτης NoFakeNews.gr, Δικηγόρος Kouzouloglou & Associates.
