Του Ηρακλή Κουζούλογλου*
Το δικηγορικό γραφείο Ηρακλή Κουζούλογλου και Συνεργάτες σας συμβουλεύει για επίκαιρα θέματα που μπορεί να συναντήσετε.
Η μίσθωση ακινήτου αποτελεί μια αμφοτεροβαρή και υποσχετική σύμβαση, με την οποία ο εκμισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει για ορισμένο ή αόριστο χρόνο τη χρήση ορισμένου ακίνητου πράγματος στον μισθωτή, ενώ ο τελευταίος αναλαμβάνει την υποχρέωση να καταβάλλει στον εκμισθωτή το συμφωνημένο μίσθωμα. Ως δε διαρκής ενοχική σχέση, η σύμβαση μίσθωσης αποσκοπεί στην συναρμογή της σταθερότητας του ενοχικού δεσμού και στην προσαρμογή της στις μεταβαλλόμενες στην αγορά συνθήκες.
Στο πλαίσιο αυτό, ιδιαίτερο ενδιαφέρον εμφανίζει η περίπτωση κατά την οποία, παρά την ύπαρξη μισθωτικής σχέσης και κατά την διάρκεια αυτής, ο εκμισθωτής προβαίνει σε εκποίηση του μισθίου. Στην περίπτωση αυτή, εάν η μίσθωση του ακινήτου αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, ενώ αν δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο νέος κτήτορας δύναται να αποβάλλει το μισθωτή, ασκώντας το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης, που του παρέχεται εκ του αρ. 615 ΑΚ, πριν από ένα μήνα αν η μίσθωση έχει διάρκεια ενός έτους και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μεγαλύτερη του ενός έτους. Ειδικά δε για τη μίσθωση ακινήτων με χρονική διάρκεια μεγαλύτερη από 9 έτη στο αρ. 618 ΑΚ ορίζεται ότι αυτή ισχύει απέναντι στο νέο κτήτορα και άρα, ο τελευταίος υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις του αρχικού εκμισθωτή, εφόσον η συμφωνία μίσθωσης καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και αυτό μεταγραφεί.
Ως εκ τούτου, από τα ανωτέρω άρθρα διαφαίνεται η βούληση του νομοθέτη εις διατήρηση των μισθώσεων, που έχουν καταρτισθεί με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, στα οποία φυσικά συμπεριλαμβάνεται και το συμβολαιογραφικό έγγραφο, προδήλως ένεκα διαφύλαξης των συμφερόντων του μισθωτή, ο οποίος κατά το χρόνο της εκποίησης του ακινήτου βρίσκεται σε εξαιρετικά δυσμενή θέση.
Ειδική περίπτωση εκποίησης ακινήτου αποτελεί και ο δημόσιος αναγκαστικός πλειστηριασμός. Συγκεκριμένα, ο πλειστηριασμός συνιστά ιδιόμορφη σχέση πώλησης και αποτελεί τη νόμιμη αιτία, με βάση την οποία αποκτάται η κυριότητα από τον υπερθεματιστή κατά τη διάταξη του άρθρου 1033 ΑΚ, ο οποίος θεωρείται ειδικός διάδοχος του καθ’ ου η εκτέλεση. Ως εκ τούτου, βάσει του αρ. 1005 ΚΠολΔ, μετά την κατακύρωση του ακινήτου στον υπερθεματιστή και την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, ο τελευταίος αποκτά όλα τα δικαιώματα του καθ’ ου η εκτέλεση. Με δεδομένο αυτό, ζήτημα γεννάται αναφορικά με την τύχη της σύμβασης μίσθωσης, σε περίπτωση που το ακίνητο είναι ήδη μισθωμένο προ του πλειστηριασμού, καθώς βάσει του αρ. 1009 ΚΠολΔ μεταβάλλεται η ανωτέρω περιγραφείσα εξισορρόπηση των δυνάμεων και των δικαιωμάτων των μερών.
Αναλυτικότερα, σύμφωνα με το αρ. 1009 ΚΠολΔ «Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο ως κατοικία, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν τη συμπλήρωση του προβλεπόμενου στο άρθρο 2 του ν. 1703/1987 (Α’ 78) χρονικού διαστήματος. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς.».
Το ανωτέρω άρθρο εφαρμόζεται σε μισθώσεις, οι οποίες καταρτίσθηκαν πριν από την επιβολή της κατάσχεσης και μετά την διενέργεια του πλειστηριασμού και την κατακύρωση του ακινήτου στον υπερθεματιστή. Ρυθμίζει δε ενιαία την περίπτωση του πλειστηριασμού ακινήτου, που ήταν μισθωμένο για την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας και κατοικίας, παρέχοντας στον υπερθεματιστή δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης, η οποία και λύνεται μετά την πάροδο 6 μηνών από την καταγγελία, χωρίς μάλιστα να γίνεται ουδεμία παραπομπή στα άρθρα 614 επ. του ΑΚ ή διάκριση ανάλογα με το εάν η σύμβαση μίσθωσης καταρτίσθηκε με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (συμπεριλαμβανομένου του συμβολαιογραφικού εγγράφου)ή όχι, ως είχε υιοθετηθεί υπό το προγενέστερο νομικό καθεστώς.
Έτσι, σε περίπτωση που το ακίνητο, που εκπληστηριάσθηκε ήτο μισθωμένο, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στην μίσθωση, αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του εκμισθωτή κυρίου του μισθίου, που είναι συγχρόνως και εκμισθωτής, πλην όμως δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι διατάξεις του αρ. 614 και 618 ΑΚ, που προστατεύουν το ενοχικό δικαίωμα του τρίτου μισθωτή για τις μισθώσεις με βέβαιη χρονολογία, ως συνέβαινε υπό το προηγούμενο νομικό καθεστώς, ότε και δεν επιτρεπόταν ο υπερθεματιστής να εκτελέσει την κατακυρωτική έκθεση σε βάρος του μισθωτή. Τουναντίον, δίδεται η δυνατότητα στον υπερθεματιστή άσκησης του ουσιαστικού δικαιώματος της καταγγελίας -και μάλιστα χωρίς να προβλέπεται στο νόμο κάποια προθεσμία-μέσω μιας διάταξης δικονομικού δικαίου με βασική προϋπόθεση, που τίθεται όχι από τον ΑΚ, αλλά τον ΚΠολΔ την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού, που άγει στην ενεργητική νομιμοποίηση του υπερθεματιστή ως νέου κυρίου προς άσκηση της καταγγελίας.
Μέχρι δε και την άσκηση του δικαιώματος αυτού, η μίσθωση διατηρείται και τα μέρη της συνεχίζουν να δεσμεύονται από τις υποχρεώσεις τους, δηλαδή από την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων και την υποχρέωση παράδοσης του μισθίου. Όμως, σε περίπτωση που ο υπερθεματιστής ασκήσει το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης βάσει του αρ. 1009 ΚΠολΔ, μπορεί να εκτελέσει την κατακυρωτική έκθεση σε βάρος του μισθωτή και του υπομισθωτή. Συγκεκριμένα, μετά δε την πάροδο 6 μηνών δίνεται η δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης στον υπερθεματιστή, αφού η μίσθωση λυθεί εντός 6 μηνών από την καταγγελία εναντίον του μισθωτή, του υπομισθωτή καθώς και οποιουδήποτε νέμεται ή κατέχει το ακίνητο δυνάμει κάποιας άλλης έννομης σχέσης ή δέσμευσης από αυτή. Μοναδική εξαίρεση που θεσπίζει το ανωτέρω άρθρο αποτελούν οι περιπτώσεις μισθώσεων ακινήτων του αρ. 2 του Ν. 1703/1987, στο πλαίσιο του οποίου προβλέπεται ότι δεν είναι δυνατή η καταγγελία της μισθωτικής σχέσης πριν την συμπλήρωση τουλάχιστον τριετίας από την σύναψη της σύμβασης μίσθωσης. Και τούτο, διότι η ανωτέρω τριετία αποτελεί την ελάχιστη νόμιμη υποχρεωτική διάρκεια της μίσθωσης, χωρίς να δεσμεύονται τα συμβαλλόμενα μέρη να συμφωνήσουν διάρκεια μεγαλύτερη της νόμιμης.
Από τα ανωτέρω συνάγεται η πρόθεση του νομοθέτη να προστατέψει τον υπερθεματιστή από τον κανόνα της σχετικότητας των ενοχών, διακρίνοντας μεταξύ της εκούσιας και αναγκαστικής εκποίησης μισθωμένων ακινήτων μέσω της δυνατότητας καταγγελίας, που παρέχεται στην τελευταία περίπτωση, η οποία σαφώς συγκρούεται με την διατήρηση του διαρκούς χαρακτήρα της μίσθωσης μέχρι την λήξη της και υπερισχύει με σκοπό τον περιορισμό του χρόνου, που απαιτείται για να ολοκληρωθεί η υλοποίηση στην πράξη των εκτελεστών τίτλων. Ούτω, ο υπερθεματιστής, ο οποίος μετά την διενέργεια του πλειστηριασμού, καθίσταται ειδικός διάδοχος του καθ’ ου η εκτέλεση δεν υποχρεούται σε συνέχιση της μισθωτικής σχέσης, στην οποία ο ίδιος ουδέποτε συνομολόγησε, παρά μόνο στις περιπτώσεις μισθώσεων με διάρκεια τριών ετών. Με το τρόπο αυτό, θεωρείται ότι εξισορροπείται το δικαίωμα του μισθωτή σε εξασφάλιση μιας σταθερής στέγης για ένα εύλογο χρονικό διάστημα, συναφώς δε η αποτροπή συνεχών μετεγκαταστάσεών του και παράλληλα, διασφαλίζονται τα συμφέροντα του πλειοδότη, καθώς απομειώνεται ο κίνδυνος ματαίωσης των προσδοκιών του για ενδεχόμενη εκμετάλλευση του ακινήτου.
Θέλετε περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε μαζί του εδώ.
*Ειδικός συνεργάτης NoFakeNews.gr, Δικηγόρος Kouzouloglou & Associates.
