Του Ηρακλή Κουζούλογλου*
Η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης στα ακίνητα και πλεονεκτήματα από την εφαρμογή της
Η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, γνωστή και ως «leasing» αποτελεί ένα θεσμό, ο οποίος κέρδισε έδαφος στην Ευρώπη την δεκαετία του 1960, ενώ στην Ελλάδα εισήχθη με το Ν. 1665/1986, ο οποίος αφορούσε κυρίως μισθώσεις σε κινητά πράγματα και με το Ν. 2369/1995, που τροποποίησε τον προγενέστερο και αποσαφήνισε το ζήτημα των μισθώσεων ακινήτων, εμπλουτίζοντας τις διατάξεις του προισχύοντος νόμου.
Η δημιουργία του εν λόγω θεσμού ήρθε ως λύση για την αντιμετώπιση μιας έντονης κοινωνικής ανάγκης, ήτοι την παρατηρούμενη ολοένα και αυξανόμενη έλλειψη ρευστότητας των πολιτών για την αγορά ακινήτων.
Δεδομένου δε ότι η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης αποτελεί μια ιδιόμορφη σύμβαση εν σχέση με αυτή της σύμβασης μίσθωσης πράγματος, που προβλέπεται στα αρ. 574 επ. ΑΚ, η τελευταία φέρει τα στοιχεία της μεικτής σύμβασης, καθώς κατά την εφαρμογή της αξιοποιούνται οι διατάξεις που αφορούν την σύμβαση μίσθωσης, εντολής, εκχώρησης απαίτησης, συμφώνου προαιρέσεως, προσαρμοσμένες στις ιδιαιτερότητές της.
Με την σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, ο εκμισθωτής παρέχει για ορισμένο χρονικό διάστημα στον μισθωτή την χρήση ακινήτου, έναντι μισθώματος, δίνοντάς του όμως και το δικαίωμα είτε να ανανεώσει την εν λόγω σύμβαση για ορισμένο χρόνο είτε να προβεί στην αγορά του ακινήτου μετά την παρέλευση ορισμένου χρονικού διαστήματος, το οποίο κατόπιν συμφωνίας των μερών μπορεί να ασκηθεί και πριν από την λήξη της σύμβασης. Στην έννοια των ακινήτων πραγµάτων συµπεριλαµβάνονται οι αγροτικές εκτάσεις, οι οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες µε κτίσµατα µετά του ποσοστού του γηπέδου που αναλογεί στα συγκεκριµένα κτίσµατα σε σχέση µε τη δοµήσιµη επιφάνεια του γηπέδου και γενικά τα κτίσµατα ή το συγκρότηµα κτισµάτων µετά των λοιπών εγκαταστάσεων, συµπεριλαµβανοµένου του γηπέδου που αναλογεί στα συγκεκριµένα κτίσµατα και επιπλέον ο ακάλυπτος χώρος που προβλέπεται από τις πολεοδοµικές διατάξεις ως χώρος στάθµευσης αυτοκινήτων.
Για την εγκυρότητα της σύμβασης leasingείναι απαραίτητο να υπάρχει ο συστατικός τύπος, που ορίζεται στο νόμο (στο αρ. 3του Ν. 1665/1986, ως αυτό τροποποιήθηκε με το Ν.5039/2023), ήτοι είτε να υπάρχει συμβολαιογραφικό έγγραφο, ενώ η διάρκειά της δεν μπορεί να είναι μικρότερη των δέκα ετών, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία. Στόχος της εν λόγω σύμβασης είναι η χρήση από τον μισθωτή ακινήτου χωρίς να χρειάζεται να επενδύει ιδία κεφάλαια, αλλά με εξ ολοκλήρου χρηματοδότηση του ακινήτου από τον εκμισθωτή, ο οποίος είτε έχει ήδη στη κυριότητά του το πράγμα είτε το αποκτά και παραχωρεί την χρήση στον μισθωτή.
Στην αρχή της εφαρμογής του εν λόγω θεσμού, εκμισθωτής και συμβαλλόμενο μέρος της χρηματοδοτικής μίσθωσης μπορούσε να είναι μόνο επιχείρηση και το μίσθιο έπρεπε να προορίζεται αποκλειστικά για επαγγελματική χρήση του μισθωτή βάσει του αρ. 1 του ν. 1665/1986, ενώ ήδη με το αρ. 1 του ν. 3483/2006, το οποίο τροποποίησε το ν. 1665/1986, εκμισθωτής μπορεί να είναι οποιοσδήποτε φορέας ασκεί δραστηριότητα χρηματοδοτικής μίσθωσης.
Η διεύρυνση του κύκλου των προσώπων, που δύνανται να προβούν στην εν λόγω δραστηριότητα συντέλεσε καθοριστικά στην αύξηση της ανταγωνιστικότητας των επιχειρήσεων και της αγοράς και εν τέλει, στην εξυπηρέτηση των αυξημένων αναγκών των πολιτών προς παροχή στέγης με έναν πιο ευέλικτο και αποτελεσματικό τρόπο.
Συγκεκριμένα, στα πλεονεκτήματα της σύναψης χρηματοδοτικής μίσθωσης συγκαταλέγεται η μεγάλη διάρκεια αποπληρωμής του ακινήτου, η απόκτηση ιδόκτηκτης στέγης με ευελιξία, ιδίως λόγω της αύξησης των τιμών μίσθωσης τα τελευταία χρόνια, αλλά και το σταθερό μηνιαίο μίσθωμα που, θα πρέπει να καταβάλλεται, σε αντίθεση με την επιλογή του δανεισμού σε περίπτωση αγοράς ακίνητης περιουσίας από την Τράπεζα, τα επιτόκια των οποίων είναι κυμαινόμενα.
Περαιτέρω, ενόψει του ότι η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης δεν αποτελεί σύμβαση δανείου, τα καταβαλλόμενα μισθώματα δεν εμφανίζονται στο παθητικό του ισολογισμού του μισθωτή-επιχείρησης. Επίσης, ο μισθωτής-επαγγελματίας έχει την δυνατότητα να διατηρήσει την ρευστότητά του για τις λοιπές του δραστηριότητες, χωρίς να χρειάζεται να προβεί σε επένδυση ιδίων χρημάτων για την εν τέλει αγορά ή μίσθωση του εν λόγω ακινήτου. Ακόμη, το χρηματικό ποσό, που καταβάλλεται ως μίσθωμα συνιστά επί της ουσίας επένδυση στο μέλλον, ενόψει του ότι παρέχεται η δυνατότητα εφόσον η σύμβαση έχει καταρτισθεί με σκοπό την αγορά του, να αποκτήσει με την λήξη της σύμβασης την κυριότητα του ακινήτου έναντι καταβολής ενός προσυμφωνημένου συμβολικού τιμήματος.
Το μείζον όμως θετικό αποτέλεσμά της είναι ότι υπερχρεωμένες επιχειρήσεις ή πολίτες, οι οποίοι έχουν περιορισμένη δανειοληπτική ικανότητα δύνανται να αντλήσουν τα απαραίτητα αναγκαία κεφάλαια για την λειτουργία τους μέσω της εν λόγω σύμβαση. Πέραν τούτου, όταν μισθωτής είναι επιχείρηση, το μίσθωμα, που καταβάλλει συνιστά δαπάνη, η οποία βάσει του αρ. 6 του Ν. 1665/1986 εκπίπτει των ακαθάριστων εσόδων της.
Αναμφίβολα, τα πλεονεκτήματα της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης δεν ενεργούν μονομερώς υπερ του μισθωτή. Ο εκμισθωτής διαθέτει εμπράγματη εξασφάλιση για το ακίνητο, το οποίο μισθώνει, αφού διατηρεί την κυριότητά του επί του αντικειμένου της σύμβασης και κατ’ επέκταση, σε περίπτωση αθέτησης από τον μισθωτή των συμβατικών του υποχρεώσεων, έχει την δυνατότητα να καταγγείλει την σύμβαση και να αποβάλλει τον μισθωτή από αυτό. Ο εκμισθωτής δε, αντλεί όφελος από την εφαρμογή του χρηματοδοτικού αυτού μηχανισμού, αφού εξοφλείται από το μισθωτή ως προς το δαπανηθέν κεφάλαιο και επιπλέον έχει κέρδος μέσω της καταβολής των μισθωμάτων, που εισπράττει από τον μισθωτή.
Θέλετε περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε μαζί του εδώ.
*Ειδικός συνεργάτης NoFakeNews.gr, Δικηγόρος Kouzouloglou & Associates.
